關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”抵減增值稅銷售額的疑問？

編號：2024101017010742194

留言情況

留言時(shí)間：2024.10.09

留言內(nèi)容：財(cái)稅[2016]140號第七條規(guī)定：七、《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號）第一條第（三）項(xiàng)第 10點(diǎn)中“向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。 在實(shí)務(wù)中，除了向被拆遷方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用外，往往還需交付對方“拆遷安置房屋”，現(xiàn)有某房地產(chǎn)開發(fā)公司，向拆遷戶交付拆遷安置房，安置房的作價(jià)由政府相關(guān)部門確認(rèn)，例如：2500元/㎡。那么，該安置房的作價(jià)能否抵減增值稅銷售額？

處理狀態(tài)：已處理

處理情況：

答復(fù)時(shí)間：2024.10.10

答復(fù)內(nèi)容：您好！您所咨詢的問題收悉?，F(xiàn)針對您所提供的信息回復(fù)如下：

　　一、根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）規(guī)定，附件2：營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定……(三)銷售額?！?0.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目?！?/span>

　　二、根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號）規(guī)定，七、《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》(財(cái)稅〔2016〕36號)第一條第(三)項(xiàng)第 10點(diǎn)中“向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外)，在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

　　三、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)）（國稅函〔2007〕768號）規(guī)定， ？一、關(guān)于拆遷補(bǔ)償住房取得方式問題 ？房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅;被拆遷戶以其原擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)從房地產(chǎn)開發(fā)公司處獲得了另一處不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，該行為不屬于通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房。

　　依據(jù)以上文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增前按照規(guī)定應(yīng)繳納營業(yè)稅。營改增后，該業(yè)務(wù)“以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換”的性質(zhì)并未發(fā)生變化。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定繳納增值稅，同時(shí)如能取得被拆遷人開具(代開)的增值稅專用發(fā)票，可以按照規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，不應(yīng)確認(rèn)為拆遷費(fèi)用在計(jì)算增值稅銷售額時(shí)扣除。

　　感謝您的咨詢！上述回復(fù)僅供參考，若您對此仍有疑問，請聯(lián)系12366納稅繳費(fèi)熱線或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

答復(fù)單位：國家稅務(wù)總局河南省稅務(wù)局